La sociedad desarrolla su actividad en el local de uno de los socios mediante arrendamiento (es un comercio detallista formado por tres personas de la misma familia). Quisiéramos saber cuál seria la mejor forma de traspasar el local a la sociedad originando el menor perjuicio al socio propietario (venta, cesión....). En caso de venta, ¿tendría que ser por el precio de mercado o existe alguna manera de que sea a menor coste (donación...)?

Como ocurre muchas veces en derecho, no hay una varita mágica para decir qué es lo mejor en cada caso, sino que la respuesta depende muchas veces de cuáles sean los intereses a proteger por parte del afectado, y aquí podemos distinguir dos vertientes muy distintas: la del propietario y la de la sociedad, que no necesariamente tienen porque coincidir con independencia de que los 3 socios sean familiares o no.

Tener en cuenta la forma jurídica de la empresa

Por otro lado antes de entrar a hacer una valoración fiscal del tema, tendríamos que saber si la sociedad está constituida como sociedad civil (SC o CB) o es una sociedad mercantil (SL por ejemplo), dado que si se trata de una sociedad civil, como estas no tienen personalidad jurídica propia a efectos de adquisición de bienes, la venta del local se produciría necesariamente del dueño a los otros dos socios.

El problema vendrá a al hora de determinar que porcentaje se transmite a cada socio (me da igual donación que venta, pero especialmente en el caso de la venta), dado que por un lado está el porcentaje de capital social que cada uno tenga en la sociedad en función de lo aportado, y por otro lado está el porcentaje de capital que cada uno puede aportar a la sociedad ahora, dado que si los socios adquirientes no pueden justificar la adquisición de dicha parte, se podría levantar una sospecha dentro de la hacienda respecto a ese comportamiento.

La Hacienda estará muy pendiente de dicho contrato por cuanto por un lado la donación entre familiares puede andar por un tipo muy inferior al 6% de transmisión patrimonial, y por otro lado del beneficio que tenga el vendedor por la venta del inmueble deberá abonar a hacienda un 15% fijo en el impuesto de la renta, de forma que no es lo mismo la venta de 100, que de 66 que de 33.

Valoración de un inmueble

A efectos de la valoración del inmueble tanto para la venta como para la transmisión por donación, hacienda tiene unas zstrong>tablas de valoración que son las que le van a marcar la cuota a efectos del impuesto, con independencia de que usted diga que lo vende por un precio inferior.

Pero si lo que se pretende es ocasionar el menor perjuicio al propietario, no me cabe duda que la mejor formula es la actual del arrendamiento, por cuanto es la más limpia para quien tiene un local y lo cede a una sociedad para que esta realice una explotación en el. Entiendo que en estos tiempos se quiera hacer una rebaja de la cuota de alquiler, incluso se puede fijar una carencia de tiempo de pago, pero lo más justo para el propietario es el alquiler.