Tenemos alquilado un local como gimnasio, antes este local ya contaba con licencia de apertura para esta actividad. En el momento en que lo alquilamos hubo que cambiar la centralita de alarmas de incendio ya que la anterior estaba estropeada.
Me gustaría saber si esa factura la tiene que pagar el propietario o yo. Por otro lado, ¿es el propietario o soy yo quien tiene que pagar la revisión de los extintores?

El seguro de continente que tiene el propietario finaliza en junio y dice que no lo va a renovar, ¿está obligado a mantener ese seguro?

Cuando alquilamos un local o un piso hay dos elementos de referencia para distinguir cuales son los gastos que tiene que soportar el arrendatario y cuales son obligación para el arrendador: el primer elemento de referencia es la voluntad de las partes, es decir, lo que se haya acordado a la hora de negociar el alquiler del local, negocio o piso. Evidentemente hay que demostrar lo que se ha acordado, por lo que lo habitual es someterse a lo que se haya dejado señalado expresamente en el contrato de alquiler.

A falta de contrato, o en caso de que este sea poco claro o diga pocas cosas, debemos acudir al segundo elemento de referencia, que es la distinción entre continente y contenido.

Esta distinción queda muy clara a la hora de negociar un seguro, donde los corredores suelen explicar que continente es "todo aquello que si pusieras una casa boca abajo se quedaría sujeto a la misma, y contenido el resto de cosas", llevando esta diferenciación al resto de gastos de un inmueble en alquiler, la diferencia estaría en que todos los gastos necesarios para la conservación de la estructura del continente (por ejemplo la reparación de las fachadas, tejados, los gastos de la comunidad de propietarios, etc.) son gastos que debe asumir el propietario, y los gastos referidos al contenido son obligación del inquilino.

En este sentido el arrendatario o inquilino debe asumir como propios todos los actos de desgaste habitual de elementos por el uso, hay un ejemplo típico en el mundo de los alquileres que entenderá fácilmente y que podrá extrapolar para el resto de situaciones de su caso particular: si un estudiante tiene alquilado un piso y la lavadora que está incluida en el alquiler sufre una avería por desgaste, por ejemplo se llena de cal un tubo de la lavadora, ese gasto sería del arrendatario, en cambio si la lavadora hay que cambiarla (por ejemplo porque la reparación sea superior al precio de una nueva), ese gasto corresponde al propietario arrendador.

En el caso del negocio que Ud. plantea parece claro que el seguro de continente debe asumirlo el propietario, pero ojo asegúrese de que el local tiene seguro porque si no lo tuviera el primer perjudicado sería usted, por lo que en caso e que habiéndole notificado al arrendador que debe renovarlo si no lo hiciera, mi consejo sería que lo abonara usted y luego le repercutiera el precio al arrendador (habiéndole advertido de ello por escrito antes del fin del seguro a renovar).

El caso de la revisión de los extintores, es un gasto habitual del negocio por lo que entiendo que es su obligación, y respecto a la centralita de alarmas habría que ver si es un gasto de uso o hay que renovarla por completo, en cualquier caso lo primero sería ver si se hizo un inventario de bienes en el alquiler y si la centralita estaba incluida, por que se podría entender que era un bien no incorporado en el alquiler, y por tanto la reparación del bien quedaría sujeta a la voluntad y pago del arrendatario.

Como puede ver son muchas las posibilidades que pueden darse en su alquiler, por ello indicamos a todas las empresas (máxime cuando son de nueva creación), que la mejor decisión a la hora de crear un negocio es disponer en plantilla de un equipo asesor especializado en la asesoría jurídica a empresas, de forma que a un coste mensual reducido pueda acudir a consultar con abogados especializados todas las veces que necesite y por supuesto siempre antes de firmar un contrato o de tomar una decisión con efectos jurídicos.